חברת ניהול התחדשות עירונית
ניהול פרויקט התחדשות עירונית הוא ניהול של תכנון, כלכלה, משפט ובני אדם באותו זמן. רד פלוס מנהלת את התהליך מהבדיקה מול הוועדה המקומית, דרך הקו הכחול והיתכנות שמאפשרת ליווי בנקאי, ועד רישום הדירות החדשות בטאבו.
- מסלולים
- פינוי בינוי, תמ״א 38, חלופת שקד
- כלכלה
- בדיקת כדאיות לפי תקן 21
- היקף
- מהיתכנות ועד רישום בטאבו
ניהול מקצועי שמשרת את בעלי הדירות
חברת ניהול יכולה לעבוד עבור היזם או עבור בעלי הדירות. אנחנו עובדים עבור בעלי הדירות בלבד. המשמעות היא שהמספרים שאנחנו מייצרים נועדו לענות על שאלה אחת: מה הרף המקסימלי שהמתחם הזה יכול לתת לדיירים, בלי לשבור את ההיתכנות הבנקאית של הפרויקט.
לכן אנחנו מתחילים מהוועדה המקומית ולא מהיזם. מבינים מה מותר לבנות כאן באמת, מודדים את הקו הכחול, בונים דוח היתכנות ורק אז מגדירים מה נדרוש בחוברת המכרז.
ועדה מקומית מהיום הראשון
בירור מדיניות הרשות למתחם עוד לפני שמדברים על תמורות.
קו כחול מדוד
גבולות המתחם נקבעים לפי היתכנות, לא לפי נוחות של יזם.
רווח יזמי כמנוף
בודקים כמה הפרויקט מרוויח כדי לדעת כמה אפשר להחזיר לדיירים.
ליווי בנקאי כתנאי
פרויקט שלא יקבל ליווי בנקאי מלא הוא סיכון לבעלי הדירות, ולא הישג.
מה כולל ניהול פרויקט התחדשות עירונית
פרויקט התחדשות אינו מתקדם בזכות רצון טוב. הוא מתקדם כשמישהו מחזיק את לוח הזמנים, את הגורמים המקצועיים ואת מוסדות התכנון בו זמנית, ויודע מה חוסם ברגע נתון. זה תפקיד חברת הניהול.
בצד הכלכלי, הבסיס לכל החלטה הוא דוח אפס לפי תקן 21: כמה שוות זכויות הבנייה, מה עלות ההקמה, מה הרווח היזמי הצפוי ומה מרחב התמרון לשיפור התמורה לדיירים. בלי המספרים האלה, כל משא ומתן הוא ניחוש.
- בדיקת היתכנות תכנונית מול התוכניות התקפות ומול הרשות המקומית
- מדידת קו כחול, בחינת צירוף בניינים סמוכים והתאמת גבולות המתחם
- בדיקת כדאיות כלכלית ורווח יזמי לפי תקן 21
- בחירת מסלול: פינוי בינוי, תמ״א 38 הריסה ובנייה או חלופת שקד
- ניהול מכרז יזמים והשוואת הצעות בפורמט אחיד
- ניהול צוות היועצים ולוח הזמנים של ההליך התכנוני
- בקרת ביצוע, ביטחונות ומסירה עד רישום הדירות בטאבו
המספרים לפני ההחלטה, לא אחריה
רווח יזמי סביר בפרויקט התחדשות נע בדרך כלל בטווח של חמישה עשר עד שמונה עשר אחוזים. פרויקט שמראה רווח נמוך מעשרה אחוזים לרוב לא יקבל ליווי בנקאי ולא ייצא לדרך, ופרויקט שמראה רווח גבוה בהרבה מסמן שיש מקום לשפר את התמורה לבעלי הדירות. זו בדיוק הנקודה שבה ניהול מקצועי מייצר ערך.
כשהמספרים מראים עודף, אנחנו לא מסתפקים בשיפור חד פעמי של התמורה. אנחנו מכניסים לחוברת המכרז מנגנון חלוקת רווחים, כדי שגם עלייה עתידית ברווחיות תגיע לבעלי הדירות.
את סדר הגודל אפשר לבחון גם לבד, במחשבון פינוי בינוי לפי תקן 21 שבאתר, לפני שיושבים מול יזם.
ליווי בנקאי, המבחן שקובע אם הפרויקט אמיתי
בנק שנותן ליווי בנקאי מלא בודק את הפרויקט לעומק: שווי הקרקע, עלויות הבנייה, קצב המכירות והרווחיות. אם הבנק לא משתכנע, אין ערבות חוק מכר אמיתית ואין ביטחון לבעלי הדירות.
לכן בדיקת ההיתכנות שלנו נכתבת מלכתחילה בשפה שהבנק מבין. אנחנו רוצים שהיזם הזוכה יוכל לקבל ליווי מלא, כי זה מה שמגן על הדיירים אם משהו משתבש באמצע הדרך.
- בדיקת רווחיות שמאפשרת אישור ליווי בנקאי מלא
- בחינת איתנות פיננסית של היזמים המתמודדים
- עיגון ערבות חוק מכר, ערבות שכירות וערבות מסים בהסכם
- מעקב אחרי תוקף הערבויות לאורך כל תקופת הבנייה
היכן אנחנו פועלים
רד פלוס מקדמת כיום מתחמים בנוף הגליל ובנתניה, ומרחיבה את הפעילות לחיפה, נשר, הקריות, עפולה ומגדל העמק. במקביל אנחנו מלווים בעלי דירות בכל ערי ישראל, כולל בדיקת היתכנות ראשונית לבניינים מחוץ לאזורי הפעילות המרכזיים.
איך זה עובד אצלנו, שלב אחרי שלב
- 1
בדיקת תמיכה ומיפוי המתחם
כמה מבעלי הדירות בכל בניין באמת רוצים להתקדם, ומה מצב הבעלות.
- 2
עבודה מול הוועדה המקומית
בירור מדיניות הרשות, צפיפות אפשרית ודרישות ציבוריות למתחם.
- 3
קו כחול והתאמות
מדידת גבולות המתחם, בחינת צירוף בניינים וביצוע התאמות תכנוניות.
- 4
דוח אפס לפי תקן 21
שווי קרקע, עלויות הקמה, רווח יזמי ומרחב לשיפור התמורה לדיירים.
- 5
בחירת מסלול והגשה לעירייה
פינוי בינוי, תמ״א 38 הריסה ובנייה או חלופת שקד, והגשה מסודרת.
- 6
מכרז יזמים וניהול משא ומתן
שלוש עד שש הצעות בפורמט אחיד, טבלת השוואה, שיפור תמורות וביטחונות.
- 7
ניהול ההליך התכנוני
הגשות, התנגדויות, אישור תוכנית והיתר בנייה.
- 8
ביצוע, מסירה ורישום
פיקוח, טיפול בליקויים ורישום הדירות החדשות בטאבו.
הרחבה מלאה של התהליך מופיעה בעמוד תהליך העבודה בשבעה שלבים, ואת הכדאיות הכלכלית אפשר לבדוק במחשבון פינוי בינוי לפי תקן 21.
רווח יזמי ומנגנון חלוקת רווחים
רווח יזמי אינו מילה גסה. בלי רווח סביר אין ליווי בנקאי, ובלי ליווי בנקאי אין פרויקט ואין ביטחון לבעלי הדירות. השאלה היא מה קורה כשהרווח גבוה בהרבה מהנדרש.
בחוברת המכרז שאנחנו מכינים נכנס סעיף חלוקת רווחים: עד רווח יזמי של 18 אחוז הרווח שייך ליזם, ומעל 18 אחוז העודף מתחלק חצי ליזם וחצי לבעלי הדירות הקיימים. כך הפרויקט נשאר בר מימון, ובעלי הדירות שותפים להצלחה.
החישוב נעשה לפי תקן 21, נבדק על ידי השמאי מטעם הדיירים ומעוגן בהסכם יחד עם מועד ההתחשבנות ודרך התשלום.
מתחמים שאנחנו מקדמים בפועל
שאלות נפוצות
מה זה תקן 21 ולמה הוא חשוב?
תקן 21 הוא תקן שמאי מקרקעין לבדיקת כדאיות כלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית. הוא קובע איך מחשבים שווי, עלויות ורווח יזמי, והוא הבסיס לכל דיון על גובה התמורה לדיירים.
מה זה קו כחול ולמה הוא משנה לי כבעל דירה?
הקו הכחול הוא גבול המתחם התכנוני. הוא קובע אילו בניינים נכללים בפרויקט, כמה זכויות בנייה יש למתחם וכמה שטח ציבורי נדרש. שינוי קטן בקו הכחול יכול לשנות מהותית את התמורה לכל דירה.
למה חשוב לעבוד עם הוועדה המקומית עוד לפני שיש יזם?
כי הוועדה קובעת מה אפשר לבנות. מתחם שמתחיל ממדיניות הרשות מגיע ליזמים עם נתונים אמיתיים, וכך נמנעים מהבטחות שיתגלו כלא ניתנות לביצוע ומעיכובים של שנים.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ״א 38 הריסה ובנייה?
פינוי בינוי מתייחס למתחם שלם ודורש אישור תוכנית, ולכן הוא ארוך יותר אך מייצר תמורות גדולות יותר. תמ״א 38 הריסה ובנייה חלה על בניין בודד במסלול היתר, והיא בדרך כלל מהירה יותר.
מה זה חלופת שקד?
חלופת שקד היא מסלול תכנוני שהחליף בהדרגה את תמ״א 38 ומאפשר לרשויות המקומיות לקבוע תוספת זכויות לבניינים ישנים, בהתאם למדיניות מקומית.
מה רווח יזמי סביר בפרויקט התחדשות?
בדרך כלל בטווח של חמישה עשר עד שמונה עשר אחוזים. מתחת לעשרה אחוזים הפרויקט לרוב לא יקבל ליווי בנקאי, ומעל שמונה עשר אחוזים נכנס אצלנו מנגנון חלוקת רווחים עם בעלי הדירות.
האם אתם עובדים גם עם בניין בודד?
כן. לבניין בודד בודקים בעיקר מסלול הריסה ובנייה, ולעתים כדאי לחבר אותו לבניינים סמוכים כדי להגיע להיתכנות טובה יותר.
כמה זמן לוקח השלב התכנוני?
אישור תוכנית למתחם פינוי בינוי נמשך בדרך כלל בין שנתיים לארבע שנים, בהתאם למורכבות, להתנגדויות ולקצב העבודה של מוסדות התכנון.