בחרו את סוג הבדיקה
התאימו את רמת הפירוט לצרכים שלכם
מצב מהיר
לדיירים ונציגויות בניין
- 6 שדות חובה בלבד
- תוצאה מיידית תוך 30 שניות
- חיווי היתכנות ראשוני ופשוט
מצב מקצועי - דוח אפס
לשמאים, יזמים ועורכי דין
- תחשיב תקן 21 מלא ומפורט
- תזרים מזומנים מהוון וניתוח רגישות
- הפקת דוח מקצועי להדפסה
מצב מהיר: כמה מגיע לי מפינוי בינוי
המצב המהיר מיועד לבעלי דירות ונציגויות שרוצים אינדיקציה ראשונית תוך פחות מדקה: כמה דירות היזם צפוי לבנות, מה שווי הכנסותיו, ומה מקדם פינוי בינוי המקורב באזור שלכם. ממלאים שישה שדות מרכזיים או בוחרים preset אזורי, ומקבלים מסקנה ברורה - האם הפרויקט כלכלי, על הסף, או לא כלכלי - יחד עם רווח יזמי משוער. לצורך משא ומתן פורמלי מומלץ להשלים בדוח אפס של שמאי מוסמך.
- שטח מרפסת ממוצע 15 מ"ר חורג מ-12 מ"ר המוכרים בתקנות.
פירוט מלא של חישוב הכדאיות
תמהיל דירות והכנסות נומינליות
| סעיף | סכום |
|---|---|
| 3 חדרים × 35 | 122,360,000 ₪ |
| 4 חדרים × 70 | 315,210,000 ₪ |
| 5 חדרים × 30 | 175,890,000 ₪ |
| פנטהאוז × 5 | 48,000,000 ₪ |
| מחסנים | 3,200,000 ₪ |
| חניות עודפות | 7,200,000 ₪ |
| מסחר | 27,000,000 ₪ |
| משרדים | 0 ₪ |
| סה״כ נומינלי | 509,871,429 ₪ |
| ערך נוכחי מהוון (NPV) | 409,228,053 ₪ |
| הכנסות לחישוב תקן 21 | 409,228,053 ₪ |
עלויות בנייה (× מקדם 1.15)
| סעיף | סכום |
|---|---|
| בנייה - מגורים (ברוטו) | 191,746,528 ₪ |
| בנייה - מסחר | 5,865,000 ₪ |
| בנייה - משרדים | 0 ₪ |
| חניות | 24,322,500 ₪ |
| פיתוח ואגרות | 23,870,007 ₪ |
| בלת"מ | 6,145,101 ₪ |
| ריבית מימון (מתוך תזרים) | 8,045,620 ₪ |
| סה״כ בנייה ומימון | 259,994,755 ₪ |
עלויות דיירים, ערבויות ומקצוע
| סעיף | סכום |
|---|---|
| שכ״ד חלופי לדיירים | 9,240,000 ₪ |
| הובלות לדיירים | 480,000 ₪ |
| היטל השבחה (פטור) | 0 ₪ |
| שכ"ט עו"ד | 720,000 ₪ |
| שכ"ט מארגן | 9,449,429 ₪ |
| שכ"ט פיקוח | 160,000 ₪ |
| שכ"ט שמאי | 120,000 ₪ |
| אגרות, היתרים ושיווק | 1,800,000 ₪ |
| ערבות חוק מכר | 7,648,071 ₪ |
| ערבות ביצוע | 1,229,020 ₪ |
| ערבות שכ"ד | 2,640,000 ₪ |
| מע"מ (18%) | 51,077,030 ₪ |
| שכ"ט יזם (6%) | 18,281,956 ₪ |
| מס רכישה על קרקע (6%) | 1,000,683 ₪ |
| סה״כ עלויות הפרויקט | 323,981,914 ₪ |
שיטת השארית - חישוב תקן 21
| סעיף | סכום |
|---|---|
| הכנסות מהוונות (NPV) | 409,228,053 ₪ |
| פחות: סה״כ עלויות | (323,981,914 ₪) |
| פחות: רווח יזמי נדרש 17% | (69,568,769 ₪) |
| = שווי קרקע שיורי | 16,678,054 ₪ |
| רווח יזמי בפועל | 85,246,140 ₪ |
| רווח עודף (מעבר לנדרש) | 15,677,370 ₪ |
| שיעור רווחיות על הכנסות | 20.83% |
| שיעור רווחיות על עלויות | 26.31% |
| מס חברות | 19,606,612 ₪ |
| רווח נטו אחרי מס | 65,639,527 ₪ |
| שווי קרקע סופי | 16,678,054 ₪ |
הסתייגויות והנחות יסוד
- החישוב בוצע לפי המודל הציבורי של תקן 21 והנחות עבודה מקובלות בענף.
- תזרים המזומנים החודשי משתמש בעקומת S-Curve להוצאות בנייה (התפלגות beta סימטרית).
- מס שבח אישי לדייר לא חושב - לפי סעיף 49כב לרוב חל פטור, אך נדרשת בדיקת עו״ד מסים.
- שיעור היוון של 8% משקף סיכון פרויקט פינוי בינוי בשוק הישראלי.
- הדוח אינו מחליף דוח אפס חתום של שמאי מקרקעין מוסמך לצרכים בנקאיים או משפטיים.
שאלות נפוצות על מחשבון פינוי בינוי
שאלות משני הקהלים שהמחשבון משרת: דיירים ונציגויות שבודקים כמה מגיע להם, ומקצועיים (שמאים, יזמים, עורכי דין) שבוחנים כדאיות לפי תקן 21.
מחשבון פינוי בינוי - למה זה דוח אפס אמיתי
המחשבון לפינוי בינוי של רד פלוס איננו מחשבון אקסל בסיסי. הוא בונה דוח אפס מלא לפי תקן 21 - אותו תקן שמשמש שמאי מקרקעין מוסמכים בעת מתן חוות דעת כלכלית לבנקים, ליזמים ולוועדות התכנון.
מה הופך אותו לדוח אפס ולא להערכה
- תזרים מזומנים מהוון חודשי לאורך כל תקופת הפרויקט, לא היוון נקודתי.
- תמהיל דירות מפורט - 3/4/5 חדרים, פנטהאוז - עם מחיר מ״ר שונה לכל סוג.
- הפרדת שטח עיקרי משטח שירות - עלות הבנייה על השטח הברוטו, ההכנסות רק על השטח המכיר.
- ערבויות חוק מכר וביצוע מחושבות כסעיף עלות נפרד לפי % מהכנסות ומעלות בנייה.
- בדיקת רגישות דו-ממדית למחיר וענוית, ובדיקה נוספת לאורך הבנייה - בדיוק כפי שמופיע בדוחות שמאים אמיתיים.
- ולידציה רגולטורית שמזהירה אם דירת התמורה חורגת מהמותר בתקנות פינוי-בינוי.
למי המחשבון מיועד
יזמים ומשרדי תכנון יכולים להשתמש בדוח האפס כשלב ראשון בבדיקת היתכנות לפני שכירת שמאי מקצועי. בעלי דירות ונציגויות יכולים להשוות בין הצעות יזמים ולהבין אם הרווח המוצהר באמת ריאלי. עורכי דין מקרקעין מקבלים בסיס נתונים מהיר למו״מ.
המחשבון שלנו נועד לאינדיקציה בלבד לגבי כדאיות פרויקט הפינוי בינוי. אנחנו משפרים אותו באופן מתמיד, וייתכנו טעויות. המחשבון, שהוא היחיד מסוגו ברשת ונגיש לכלל הציבור, מיועד לבעלי דירות, יזמים, עורכי דין, מפקחים ושמאים, ומספק מידע ראשוני בלבד.
המחשבון לא מהווה תחליף לשמאי או לבעלי מקצוע אחרים. הוא מציע הערכה ראשונית למכפיל הפינוי-בינוי תחת הנחות תכנוניות וכלכליות, אך כל פרויקט שונה ויכול להוביל לתוצאות שונות. המודל אינו מחליף ליווי כלכלי-שמאי ואינו מהווה חוות דעת שמאית לפי תקן 21, ולכן אין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות עסקיות.